最近有一个关于空置率的报告在网上惹出事来了，就连发布它的贝壳研究院都不得不站出来道歉，说咱们这个报告数据都是错的，都是临时工瞎写的，做不得数！报告里点到名的城市千万不要当真…
贝壳这样甩锅，才显得这份报告更加有意思，说明里面的内容反而并不是像他说的那样都是“瞎写的”。
这份报告最主要的意义，就是揭露了皇帝的新装：在中国绝大部分城市，房子供大于求已经成为了事实。
让我们看一下他这份报告主要的内容。就是说除了一线城市以外，大量的二线城市，空置率已经超过10%以上，达到警戒线的水准。
而且个别排名靠后的城市，空置率尤其严重，而恰恰是这些空置率高的城市，跟当地房价形成鲜明的反比。空置率越高，你会发现这些城市的房价越低。
在二线城市当中武汉、重庆、南昌显著高于平均，而三线城市当中绝大部分都已经高于警戒水平，甚至高于了15%。
房屋的空置率，当然就能侧面反映出该城市房屋的潜在供应，潜在供应越多，这个城市房价上涨的后劲就越加不足。这也是有些城市逼得贝壳出来道歉的背后原因。
当然这份报告为人诟病还有很大的一个原因是对于空置率的定义模糊。
怎么样才算空置？电表读数6个月没动过算空置，还是说3个月没住人算空置？正在装修的房子算不算空置？这一点世界各国的定义都不一样。
贝壳在这份调查中标准比较直接、简单，就是让一线的老业务员们去实地调查，房子3个月无人居住就算空置。
不管他们学术上的定义是怎么样的，我觉得贝壳这种统计还是有其参考意义的。这种参考意义不是在绝对数值而是在相对数值。
就是说不管他统计出来的空置率绝对值是怎样，各个城市之间关于空置的相对比较，大体是合理的。
主要有这几个结论：
- 一线的空置率远低于二三线。
- 说明中国的房地产市场整个大环境已经告别了全盘上涨的时代，只有局部和结构上还存在热捧。
- 老龄化越高的地方往往空置率越高
- 比如重庆的老龄化程度达到17%，空置率为17%；南通老龄化人口占比23%，空置率为15%；而深圳这样的城市则非常年轻，老年人口只占3.2%，空置率也仅5.3%。
- 空置率与房价大体成反比。
- 空置率越低，说明当地大家对于居住空间的竞争还是相对比较强烈的，与此对应，当地的房价、房租之类才会水涨船高。
贝壳这份报告，体现的就是中国房地产市场在结构上已经呈现出的分化。
即使学术界可以说贝壳关于居住率的定义有多么多么不科学，但哪怕是根据其他口径的数据，全国空置房屋都达到了一个接近临界的水平。
2020年的最新数据是说，全国有6540万套房屋电表读数6个月连续为零，按3口之家计算，可以供近2亿人居住。
也就是说这种潜在的供应还是很大的。所谓的房子供不应求，在大部分城市都是一种伪命题。原因在于：
- 没有消费能力的需求是伪需求。
- 居民杠杆率没有提升的空间是大前提。虽然嘴上说，年轻人结婚要买房，打工人安家要买房，中产改善要换房。但其实，老百姓兜里没钱，刚需也不会真的变成需求。这些就是伪需求。
- 特别是当这两年经济不景气，原本愿意留在大城市的人也没能力继续留下去。这就不是愿不愿意的问题了。
- 买房并不只是居住资源的竞争，同时包括了优质的教育、医疗、区位资源的竞争。这些东西要想成为保值的投资品，核心就是必须具备稀缺的特质。
- 诚然在中国，每个地方都不缺有钱人，但是大部分城市的大部分楼盘，恐怕都不能说具备稀缺这一品质。而能担当得起投资品这种属性的楼盘，则注定寥寥。
所以我们说贝壳的这份报告还是很有价值的，它至少可以说明，未来“房价上涨“这个游戏，只属于那么一小波掌握了真正稀缺资源的人，而与大部分人则注定无缘了。
比如说黄浦江就那么长，那么黄浦江边的房子就是稀缺资源；比如中国还能挣到大钱的城市也就一线城市那么几个，想要定居在此的有钱人需要能同时满足居住、教育、医疗等条件，这种也是稀缺资源。而大部分普通人在未来则越来越可能被从大城市劝退。
今年的经济数据不景气，可能就是这一过程的发令枪。因为它正式拉下了中国房地产市场这层遮羞布，不争的事实已经大白在人们的眼前：
中国人可能真的住不下这么多房子。